Аналитики отмечают, что в целом рынок фактически вернулся к состоянию 2021 года, когда для российской ипотеки были самые благоприятные условия за все времена.

Тува, Тюменская область и ЯНАО лидируют в рейтинге регионов РФ по развитию ипотеки за последний год, в конце списка оказались Ингушетия, Крым и Севастополь, свидетельствует исследование РИА Новости.

Эксперты отмечают, что вторая половина 2022 года и начало 2023 года для рынка ипотеки были удачными. Во многом из-за действия льготных государственных программ, а также субсидирования ставок со стороны застройщиков во втором полугодии прошлого года фактическая средняя ставка по ипотеке снизилась до уровня менее 6,5%, а в сегменте строящегося жилья – до 3,5%. Для сравнения до 2018 года ставки по ипотеке в России никогда не опускались ниже 10%, а в период с 2018 по 2021 годы средняя стоимость ипотечных кредитов была на уровне 8,4%. Таким образом, радикальное снижение стоимости ипотечных кредитов достаточно сильно подстегнуло спрос на их получение, объясняют аналитики.

Объем выдачи ипотеки в России за последние 12 месяцев (с 1 июня 2022 года по 1 июня 2023 года) составил более 1,5 миллиона кредитов. А денежный объем выдачи кредитов на покупку жилья за этот период составил 5,6 триллиона рублей. Это больше, чем суммарный объем ипотечного рынка за шесть лет с 2010 по 2017 годы, и лишь немного (порядка 0,05 триллиона рублей) уступает рекордному результату 2021 года. Поэтому эксперты с уверенностью говорят о новом ипотечном буме.

Согласно исследованию, в первые пять месяцев 2023 года количество выданных ипотечных кредитов в России составило более 658 тысяч, против 481 тысячи в начале 2022 года, то есть выдача выросла на 37% относительно результата января-мая 2022 года. В денежном выражении объем рынка ипотеки за первые пять месяцев составил 2,42 триллиона рублей, против 1,63 триллиона рублей в январе – мае 2022 года и 2,15 триллиона рублей в 2021 году.

Эксперты считают, что ощутимый рост ипотечного кредитования связан в основном с тем, что в начале 2022 года на фоне финансовой турбулентности и секционного давления ипотечный рынок в апреле-мае оказался практически парализован, а ставки по ипотеке резко выросли. Текущий рост - это компенсация за провал прошлого года. При этом рынок фактически вернулся к состоянию 2021 года, когда для российской ипотеки были самые благоприятные условия за все времена.

Аналитики также отмечают, что с конца 2022 года наблюдается рост средних ставок, однако это слабо сказывается на спросе на ипотечные кредиты. Напротив, наблюдается ускорение ипотечного кредитования: каждый месяц обновляются рекорды месячной выдачи ипотечных кредитов (в денежном выражении), а предварительные данные за июнь 2023 года свидетельствуют о дальнейшем продолжении тенденции, поэтому эксперты заявляют, что 2023 год может стать рекордным для российской ипотеки.

Позитивная общая картина оказывается более неравномерной в части отдельных регионов. Для определения этих различий эксперты провели шестое ежегодное исследование по удельному уровню выдачи ипотечных кредитов в регионах России и составили рейтинг. В качестве основного показателя ранжирования было использовано соотношение числа выданных кредитов за последние 12 месяцев (с 1 июня 2022 года по 1 июня 2023 года) к численности экономически активного населения. В рейтинге также проанализированы и приведены такие показатели как средний размер кредита, динамика числа ипотечных кредитов и доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

По оценкам аналитиков, в среднем в России на тысячу человек экономически активного населения за последние 12 месяцев (июнь 2022 – май 2023 года) было выдано порядка 20 ипотечных кредитов. Это несколько меньше, чем за рекордный 2021 год, однако еще в 2015 году на тысячу человек экономически активного населения выдавалось лишь десять ипотечных кредитов.

Тува стала лидером по развитости ипотеки в этом году. В регионе выдача ипотеки выросла в 2,5 раза за год, хотя в прошлогоднем рейтинге Тува занимала 23 место среди 85 проанализированных регионов. По подсчетам экспертов можно сказать, что в республике 45 человек из тысячи взяли за прошедшие 12 месяцев ипотеку. Это в 2,2 раза больше, чем в среднем по стране и в 18 раз больше, чем у региона, занявшего последнюю строчку.

Вторую строчку рейтинга заняла Тюменская область, которая в прошлом году была лидером. Данный регион является одним из самых экономически развитых, который к тому же показывает хорошую динамику по многим социально-экономическим показателям, в том числе в части строительства. В Тюменской области за прошедшие 12 месяцев соотношение кредитов и численности экономически активного населения составило 37 человек из тысячи, что примерно соответствует результату годичной давности. Ипотечное кредитование в этом регионе на протяжении многих лет показывает сильные результаты, поэтому эксперты отмечают стабильность развития ипотечного рынка в Тюменской области.

Третью и четвертую строчки в рейтинге занимают два других региона "тюменской матрешки" Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа с результатами 36,2 и 34,8 кредитов на тысячу человек экономически активного населения. Лидирующие позиции этих регионов определяются экономическими и демографическими факторами.

В лидирующей группе также расположились: Удмуртская республика (31,9 кредита), республика Башкортостан (31,5 кредита), Якутия (30,5 кредита), Курганская область (29 кредитов), Пермский край (28,7 кредита) и Свердловская область (27,3 кредита). Всего выше среднероссийского уровня развитость ипотеки наблюдается в 40 регионах, а в 14 регионах она выше среднего уровня как минимум на треть.

Если сравнить лидеров и последние строчки рейтинга, то разница окажется значительной. В среднем первая десятка регионов-лидеров опережает последнюю десятку в три раза. Столь большая разница определяется как экономическими факторами в регионах, состоянием демографии, так и развитостью, доступностью и популярностью банковских услуг.

Последние пять строчек рейтинга, с заметным отставанием от остальных регионов, занимают: Ингушетия (2,4), Крым (5,6), Севастополь (7,1), Дагестан (7,9) и Кабардино-Балкария (11,8).

Если в начале 2022 года падение ипотечного рынка было фронтальным (все регионы демонстрировали спад), то в текущем году наблюдается обратная ситуация. Все 85 проанализированных субъектов РФ характеризуются ростом числа ипотечных кредитов, однако он крайне неравномерный, отмечают эксперты.

Согласно исследованию, в двух регионах число ипотечных ссуд выросло более чем в два раза, а у еще 17 регионов рост превышал 50%. В числе лидеров по темпам роста - Тува, Дагестан, республика Алтай, республика Адыгея, Северная Осетия и Краснодарский край. Лидерам по динамике удалось компенсировать потери начала 2022 года и выйти на новый уровень выдачи ипотеки.

Также есть регионы, в которых ипотечный рынок рос очень слабо. В частности, в Санкт-Петербурге число кредитов выросло символически – на 0,7%. А у еще семи регионов темпы прироста не превышали +25%. Слабая динамика наблюдается в Москве, Приморском и Камчатском краях и Якутии.

Эксперты считают, что из-за дороговизны московских квартир в столице берут самые крупные ипотечные кредиты. Согласно исследованию, в среднем объем одного ипотечного кредита в столице составляет 7,4 миллиона рублей (6,8 миллиона годом ранее). Учитывая, что средняя стоимость типовой квартиры в Москве составляет порядка 14-18 миллионов рублей, на такой кредит можно купить примерно половину квартиры или даже меньше, то есть, чтобы ее все-таки купить нужно уже иметь сбережения в объеме 7-10 миллионов рублей.

Большие кредиты берут в Московской области (5,4 миллиона рублей), в Санкт-Петербурге (5,1 миллиона рублей), а также в Якутии, на Чукотке и в Сахалинской области, где в среднем объем ипотеки составляет 4,5 миллиона рублей.

Самые маленькие ипотеки берут в Чечне. В этом регионе в среднем кредит составляет около 1,2 миллиона рублей. Получается, что москвичи в среднем берут ипотечный кредит на сумму в шесть раз превышающую сумму кредита жителей Чечни. В целом по России средний ипотечный кредит составляет уже 3,7 миллиона рублей, а пять лет назад он не превышал два миллиона рублей. То есть средний размер кредита с 2018 года вырос почти в два раза, что во многом отражает рост стоимости жилья.

Аналитики отмечают, что на фоне активного спроса на ипотечные кредиты в подавляющем большинстве регионов дисциплинированность заемщиков сохраняется на хорошем уровне. Медианное значение просроченной задолженности среди российских регионов составляет 0,33%, а диапазон значений – от 0,1% до 2% Самые дисциплинированные ипотечные заемщики, согласно данным рейтинга, в Севастополе, Крыму и Ненецком автономном округе.

По оценкам исследователей, выдача ипотеки в 2023 году будет оставаться достаточно высокой. Однако темпы роста будут замедляться из-за исчерпания эффекта низкой базы 2022 года. Эксперты отмечают, что высокие темпы роста ипотеки вызывают опасения у Центробанка РФ, и нельзя исключать ужесточение регуляторных правил ее выдачи. В целом в 2023 году ожидается исторический рост ипотечного рынка в денежном выражении, однако в количестве выданных ипотек рекорд 2021 года, скорее всего, можно будет превзойти только в 2024 году.

Фото: gjacip.ru