Специалисты рассказали, как можно подстраховаться при сделках с недвижимостью.

Новые риски для покупателей квартир появились на российском рынке недвижимости этой осенью. По словам экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, в сегменте новостроек это прежде всего завышенная стоимость квартиры при сделках с субсидированной ставкой по ипотеке от застройщика и риск принять жилье с серьезными недостатками, а на вторичном рынке - сложности получения сведений о предыдущих владельцах объекта и невозможность купить долю менее 6 квадратных метров.

Мнимая дешевизна

Застройщики постоянно ищут новые способы привлечь покупателей. Фишка последнего времени - субсидированная ипотека от девелопера с очень низкой ставкой кредита. Сейчас подобные программы предлагают почти все крупнейшие компании, ставки по ним могут составлять всего 0,01-1% и распространяться на весь срок кредитования.

Но с такими кредитами не все так просто и не стоит бросаться в омут с головой, радуясь, казалось бы, совсем небольшой переплате, предупреждают эксперты рынка.

"Как правило, продавая квартиру с экстремально низкой ипотечной ставкой, к примеру 0,01%, застройщик повышает стоимость квартиры на 10-30%", - рассказал директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования "Метриума" Дмитрий Веселков.

Получается, выгоду от низкого процента съедает завышенная цена. Возникает и риск при необходимости досрочно выйти из ипотеки не смочь продать жилье по той же цене, за которую оно было приобретено, - желающих взять квартиру по стоимости выше рыночной просто не найдется.

"Если завтра случится так, что у покупателя подобного жилья за 12 миллионов рублей не будет возможности платить по 30 тысяч рублей в месяц, то ему надо будет продавать его за 9-10 миллионов. То есть он просто потеряет 2-3 миллиона рублей", - констатировал риелтор Евгений Коноплев.

Так что перед тем, как воспользоваться ипотечной программой под 0%, нужно посчитать, во что реально обойдется кредит и понимать, что покупка квартиры в этом случае пройдет по завышенной цене. Не исключено, что ипотека на стандартных условиях окажется выгоднее.

Такую ипотеку как инструмент кредитования считают рискованной и в Банке России. Глава регулятора Эльвира Набиуллина полагает, что подобные программы представляют собой маркетинговую акцию и вводят в заблуждение заемщиков. Она пообещала принять меры против них.

Все внимание к недостаткам

Покупатели новостроек сегодня принимают квартиры по измененным правилам. Временный порядок, установленный для поддержки стройотрасли, действует до конца текущего года. Многие моменты в обновленных правилах направлены на то, чтобы защитить интересы застройщика, так что при приемке квартиры и подписании документов нужно быть предельно внимательным, говорят специалисты.

Главная опасность заключается в том, что теперь можно получить квартиру с серьезными недостатками. Ведь раньше, обнаружив любые недочеты в новой квартире, покупатель мог просто не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика устранить дефекты, уменьшить стоимость квартиры или выплатить компенсацию.

По новым правилам покупатель вправе лишь требовать от застройщика устранить недостатки, как существенные, так и несущественные, в течение 60 дней. И только по истечении этого срока можно рассчитывать на компенсацию или скидку.

"Если выявлены несущественные недостатки, то дольщик подписывает акт, указывая их в этом документе. Когда обнаружены существенные дефекты, акт не подписывается до момента их устранения", - пояснила управляющий партнер "Метриума" Надежда Коркка.

При наличии разногласий по поводу того, относятся ли недостатки к существенным или несущественным, и можно ли их назвать недостатками в принципе, застройщиком по согласованию с покупателем привлекается эксперт.

"Такой специалист должен быть официально трудоустроен в компанию, которая является членом саморегулируемой организации. Раньше покупатели квартиры могли привлечь любых экспертов, не согласовывая это с застройщиком", - рассказала Коркка.

Если застройщик не устранит недостатки в отведенные 60 дней, то покупатель может обратиться в суд.

В целом покупателям теперь нужно внимательнее осматривать квартиру при приемке и готовиться к тому, что придется пободаться с застройщиком по поводу того, к какой категории относятся обнаруженные недостатки. Стоит предусмотреть и бюджет на оплату услуг эксперта, ведь платить ему должен не застройщик, а покупатель жилья, предупредили эксперты.

По одной в руки

Тем, кто покупает сразу несколько квартир в новостройке, стоит подумать, как они будут объяснять цель своей сделки в случае банкротства застройщика.

"Люди, которые приобрели больше одного объекта, теперь будут должны доказать, что недвижимость покупалась ими для себя или для своих родственников", - обратил внимание юрист компании "Арбитраж.ру" Антон Кравченко.

Дело в том, что в августе Верховный суд решил, что граждане, купившие сразу несколько квартир по договорам долевого участия с инвестиционными целями, в случае банкротства застройщика не могут претендовать на восстановление своих прав на тех же условиях, что и обычные покупатели.

Суд установил, что долг застройщика перед ними можно квалифицировать как задолженность перед юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. В этом случае их требования попадают в четвертую, последнюю, очередь требований кредиторов, и они не смогут претендовать на приобретенные квартиры в случае достройки дома, а лишь на компенсацию от фондов защиты прав дольщиков (регионального или федерального).

Правда, это касается только проектов, где ДДУ заключались без оплаты через счета эскроу. В случае с эскроу количество купленных квартир закон не ограничивает, добавил Кравченко.

Перед сделкой эксперты рекомендуют обязательно разобраться в том, по какой схеме планируется покупка квартир - со счетами эксроу или нет, чтобы в случае банкротства застройщика, купив у него сразу несколько квартир, не оказаться в последней очереди кредиторов.

Мутная история

В сделках на вторичном рынке также появились новые подводные камни. С 29 июня Росреестр перестал ставить штамп на договорах купли-продажи, аренды, дарения квартир и на договоры долевого участия.

С этого времени люди, выходящие на сделку, по мнению юристов, больше не могут быть полностью уверены в сведениях, касающихся условий, по которым квартира приобреталась ранее. В выписке из ЕГРН такие сведения представлены далеко не полностью, указал президент Национальной ассоциации комплаенс Владимир Балакин.

"Продавец, например, может предоставить недостоверные данные о цене, по которой покупал эту квартиру. Так, она могла покупаться по заниженной цене", - отметил юрист.

В случае банкротства продавца такую сделку могут впоследствии признать недействительной, и покупатель в конечном итоге может и вовсе лишиться квартиры.

Кроме того, если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, можно потребовать от продавца копию договора из Росреестра. Имея ее на руках, можно провести в том числе и экспертизу подлинности подписей сторон, если в ней вдруг тоже возникнут сомнения, посоветовал Балакин.

Ни метром меньше

В сентябре вступил в силу закон, согласно которому теперь невозможно свободно купить долю в квартире, если в результате такой сделки площадь жилья, приходящаяся на каждого собственника, составит менее 6 квадратных метров. Все сделки, заключенные с нарушением такого правила, будут ничтожными.

"А ведь раньше в законодательстве не было ограничений по размерам площади жилого помещения для регистрации. Можно было купить даже долю, равную 1 квадратному метру", - напомнила управляющий партнер "Легес бюро" Мария Спиридонова.

Сейчас продать такую долю владелец может лишь другим собственникам квартиры. Кроме того, микродолю все еще можно получить, если жилье получено по наследству или в ходе приватизации, говорит она.

При этом в некоторых ситуациях даже половина квартиры может стать микродолей, а в других - и десятая часть объекта не будет считаться таковой. Все зависит от метража жилого помещения и количества собственников. К примеру, если продается студия площадью 11 метров, то ее половина уже будет микродолей, а если 1/10 часть в квартире 100 метров, в которой всего четыре собственника, то на каждого из них придется больше чем 6 квадратных метров, и купить такую долю возможно.

Так что теперь перед покупкой доли в квартире стоит очень хорошо подумать и посчитать приходящуюся на всех собственников площадь, чтобы не попасть на покупку микродоли и не заключить ничтожную сделку.