В  соответствии с Решением Совета  Общественной палаты Севастополя, в рамках процедуры общественного мониторинга с целью общественной оценки инициативы департамента имущественных и земельных отношений по вопросу внесения изменений в Постановление правительства от 28.03.2016 г. № 249-ПП «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов» на площадке Заксобрания города был проведен Круглый стол. Участники обсуждения изменений пришли к выводу о преждевременности, необоснованности и нецелесообразности повышения в пять раз выкупа земли под объектами капитального строительства для предпринимательского сообщества.

В обсуждении новых предлагаемых правительством города норм приняли участие члены Общественной палаты, депутаты Законодательного собрания, представители органов исполнительной власти, а также предпринимательского сообщества города. Итогом встречи стала принятая Резолюция.

В документе участники Круглого стола отметили, что действующей редакцией Постановления правительства от 28.03.2016 г. № 249-ПП установлено, что цена, при заключении договоров купли-продажи свободных земельных участков находящихся в государственной собственности города Севастополя без проведения торгов составляет 100 процентов их кадастровой стоимости, в то же время для пользователей участков на которых расположены здания, сооружения, являющиеся их частной собственностью, эта  цена определена в размере 20 процентов от кадастровой стоимости. Предлагаемые изменения отменяют существующую льготу и устанавливает цену земельного участка в размере 100 процентов кадастровой стоимости для всех без исключения категорий покупателей.

Решение о необходимости внесения предлагаемых изменений принято уполномоченным органом, в том числе, на основании того, что на территории Севастополя наблюдается ярко выраженный дефицит земельных ресурсов и из-за снижения доходов бюджета в период коронавирусной инфекции (COVID-19).

Однако представители предпринимательского сообщества отмечают, что аргументы ДИЗО по возможным потерям бюджета Севастополя не корректны; дефицит земельных ресурсов не может служить оправданием введения дискриминационных мер для предпринимателей -  землепользователей, а масштаб потерь бюджета несоизмеримо меньший в сравнении с потерями бизнеса из-за пандемии COVID-19 и продолжающегося 7 лет санкционного давления.

Кроме того, участники Круглого стола обратили внимание на то, что соседняя с Севастополем и схожая по структуре экономики и ситуации Республика Крым своим Постановлением установила ставку выкупа на уровне 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка. Также большинство субъектов Российской Федерации предусматривают льготу при заключении договоров купли продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности без проведения торгов под объектами недвижимости, являющимися частной собственностью.

В резолютивной части документа сделан вывод о том, что принятие изменений в постановление № 249 - ПП несвоевременно и необоснованно. Необходимо отложить рассмотрение вопроса о внесении изменений в постановление № 249- ПП до момента полного снятия коронавирусных ограничений и нормализации экономической обстановки в Севастополе.

РЕЗОЛЮЦИЯ КРУГЛОГО СТОЛА

на тему:

«Обсуждение и выработка компромиссных решений по вопросу внесения изменений в постановление правительства Севастополя от 28.03.2016 г. № 249-пп «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов»

13.04.2021г.                                         г. Севастополь, ул. Ленина, д. 3, каб. 13

Круглый стол проведен в  соответствии с Решением Совета  Общественной палаты г. Севастополя от 31.03.2021 г., в рамках процедуры общественного мониторинга с целью общественной оценки инициативы Департамента имущественных и земельных отношений г. Севастополя по вопросу внесения изменений в Постановление Правительства Севастополя от 28.03.2016 г. № 249-ПП «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов».

В обсуждении приняли участие:

• члены Общественной палаты г. Севастополя;
• депутаты Законодательного Собрания Севастополя;
• представители органов исполнительной власти (Департамент имущественных и земельных отношений, Департамент экономического развития, Департамент архитектуры и градостроительства, Департамент внутренней политики);
• представители предпринимательского сообщества города Севастополя;
• представители СМИ;

В рамках круглого столы обсуждались возможные последствия, связанные с принятием изменений в Постановление Правительства Севастополя от 28.03.2016 г. № 249-ПП «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов»

 В процессе обсуждения были поставлены следующие вопросы:

1. Целесообразно и своевременно ли принятия изменений в Постановление Правительства Севастополя от 28.03.2016 г. № 249-ПП «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов»?
2. Каковы прогнозируемые результаты и возможные риски в случае принятия указанных изменений?
3. Существуют ли альтернативные варианты достижения цели и какие?
4. Какова практика применения подобных норм регулирования в других субъектах РФ?
5. Какие риски, связанные с введением избыточных обязанностей, запретов и ограничений для физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и инвестиционной деятельности или ограничением конкуренции либо невозможностью исполнения инвестиционных обязательств принесут указанные изменения в случае их принятия?

04.03.2021 г. Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя был опубликован проект Постановления Правительства Севастополя о внесении изменений в Постановление Правительства Севастополя от 28.03.2016 г. № 249-ПП «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов», предусматривающий пятикратное повышение стоимости выкупа земельных участков под объектами недвижимости, находящихся в частной собственности.

Действующей редакцией Постановления Правительства Севастополя от 28.03.2016 г. № 249-ПП установлено, что цена, при заключении договоров купли-продажи свободных земельных участков находящихся в государственной собственности города Севастополя без проведения торгов составляет 100 процентов их кадастровой стоимости, в то же время для пользователей участков на которых расположены здания, сооружения, являющиеся их частной собственностью, эта  цена определена в размере 20 процентов от кадастровой стоимости. Предлагаемые изменения отменяют существующую льготу и устанавливает цену земельного участка в размере 100 процентов кадастровой стоимости для всех без исключения категорий покупателей.

По первым трем вопросам участники круглого стола отметили:

1. Позиция ДИЗО:

Департамент по имущественным и земельным отношениям является исполнительным органом государственной власти города Севастополя и осуществляет деятельность в пределах компетенции, установленной Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП.

Одной из основных задач Департамента является защита имущественных прав и интересов города Севастополя в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, без приведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, Правительство Севастополя как высший исполнительный орган государственной власти г.Севастополя наделено правом определения цены земельного участка в случае его отчуждения вне конкурсных процедур.

Решение о необходимости внесения предлагаемых изменений принято уполномоченным органом, исходя из следующего:

- за период с августа 2019 по декабрь 2020 год Департаментом заключено 103 договора купли-продажи земельных участков. Управлением земельных отношений проанализированы доходы бюджета будущих периодов от уплаты земельного налога в сравнении с возможными поступлениями от арендной платы. Установлено, что поступления от арендной платы превышают доходы от земельного налога более, чем на 22.5 млн. рублей за 1 год и более, чем на 113,4 млн. рублей за 5 лет;

- на территории г. Севастополя наблюдается ярко выраженный дефицит земельных ресурсов в сравнении с земельными ресурсами иных субъектов Российской Федерации. В таких условиях применение льготной цены представляется необоснованным;

- в настоящее время на территории г.Севастополя не утверждена актуальная градостроительная документация и не определены границы населенных пунктов. В этой связи возникает вероятность, что продажа земельного участка будет осуществлена по льготной стоимости, а в случае последующего изъятия такого земельного участка для государственных нужд, выплата возмещения будет производиться по рыночной стоимости;

- в период ухудшения ситуации на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) Правительством Российской Федерации и органами государственной власти на уровне субъектов Российской Федерации были установлены значительные меры поддержки в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Указанные меры поддержки потребовали значительных затрат, а также повлекли заметное снижение уровня доходов бюджета. В этой связи применение льготной цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности, является нецелесообразным;

- ввиду отсутствия Генерального плана и Правил планировки и застройки города Севастополя до 31.12.2020 г. вид разрешенного использования земельных участков изменялся в соответствии с Постановлением Правительства Севастополя № 1210-ПП от 14.12.2015г. «Об утверждении Временного порядка изменения вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Севастополя» (с изменениями и дополнениями). Данное Постановление действовало на основании части 1.2 статьи 12.1 ФКЗ №6 от 21.03.2014 г. «О принятии в РФ Республики Крым и образовании в РФ новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь», согласно которой до указанной выше даты особенности регулирования градостроительных отношений на территориях РК и ГФЗ Севастополя могут быть установлены нормативно-правовыми актами РК и ГФЗ Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере. С наступлением 2021 г. указанная выше норма ФКЗ № 6 утратила свою силу, правоотношения в градостроительной сфере должны строиться на основании действующей градостроительной документации, которая в городе пока не разработана.

2. Позиция представителей предпринимательского сообщества:

Аргументы ДИЗО по возможным потерям бюджета Севастополя не корректны, поскольку доходы от арендной платы практически всегда выше, чем земельный налог. При этом для сравнительного анализа были использованы только цифры поступлений от арендной платы и земельного налога и не учтены бюджетные поступления непосредственно от продажи земельных участков. Комитет экономики Законодательного собрания города Севастополя также не согласился с аргументами ДИЗО сообщив, что «повышение стоимости земли не учтено в прогнозных планах поступлений на 2021- 2022годы по КБК 48811406022020000430, отраженных в Законе Севастополя от 05.12.2019 № 555-ЗС «О бюджете города Севастополя на 2020 год и плановый период 2021 и 2022 годов» и предложил, как минимум, отложить принятие этой нормы. Отрицательное заключение на предлагаемое решение дало и Министерство экономики Российской Федерации.

В отношении иных аргументов ДИЗО следует отметить, что:

- дефицит земельных ресурсов на территории города Севастополя не может служить оправданием введения дискриминационных мер для предпринимателей -  землепользователей. Отмена льготного выкупа земли нарушит принцип равенства прав и законных интересов тех, кто уже выкупил земельные участки, и желающих сделать это сейчас, и может быть рассмотрена как содержащая определенные коррупционные риски, выражающиеся в создании завышенных, трудновыполнимых требований к гражданам и организациям, предъявляемых для реализации принадлежащего им права. Выкупить земельный участок с использованием льготы может только собственник расположенного на таком земельном участке объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию и зарегистрированного в установленном порядке, и льгота не лишает собственника такого объекта права на земельный участок;

- граждане и предпринимательское сообщество не могут нести ответственность и тем более, быть ущемлены в своем праве владения, из-за отсутствия в настоящее время на территории г.Севастополя утвержденной актуальной градостроительной документации, поскольку полномочия по разработке и утверждению этой документации является прерогативой органов государственной власти г.Севастополя. Ненадлежащее исполнение кем-либо своих обязанностей не может служить основанием для ограничения  прав других лиц;

- масштаб потерь бюджета несоизмеримо меньший в сравнении с потерями предпринимателей Севастополя, страдающих, как от экономических последствий пандемии COVID-19, так и продолжающегося вот уже 7 лет санкционного давления со стороны западного сообщества. Уровень этого давления для города Севастополя и Республики Крым несоизмеримо выше по сравнению с другими субъектами Российской Федерации. Дефицит бюджета и наличие «выпадающих доходов» вызваны в большей степени структурой экономики города Севастополя, так как производство в городе развито значительно меньше, чем развита сфера потребления. В этой связи отмена льготного выкупа земли ограничивает предпринимателей, и так пострадавших от пандемии и санкций, в развитии, в создании рабочих мест, в создании базы для новых инвестиционных проектов, которые позволят в будущем заплатить в бюджеты разных уровней больше налоговых и неналоговых платежей. В сегодняшней ситуации севастопольские предприниматели постоянно сталкиваются с дефицитом как оборотного, так и основного капитала.

Кроме вышеизложенного, следует обратить внимание на то обстоятельство, что закон ФКЗ № 6 от 21.03.2014 г. «О принятии в РФ Республики Крым и образовании в РФ новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» кроме утратившей силу нормы части 1.2 статьи 12.1 в отношении градостроительной документации содержит также статью 1.1., которая продолжает действовать и гласит, что: «до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.».

По вопросу существующей в других субъектах РФ практики определения цены продажи земельных участков по прямым договорам купли-продажи участники отметили:

Большинство субъектов Российской Федерации предусматривают льготу при заключении договоров купли продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности без проведения торгов под объектами недвижимости, являющимися частной собственностью.

Примечательным примером может служить соседняя с Севастополем и схожая по структуре экономики и ситуации Республика Крым, где 20 октября 2020года Постановлением Совета Министров Республики Крым № 667 указанная выше ставка установлена на уровне 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения для собственников этих зданий, сооружений.

 статистика размера выкупной цены в других субъектах Российской Федерации:

•  от 3 до 20 процентов                               - в 33 субъектах РФ;
•  в десятикратном размере ставки ЗН      - в 7 субъектах РФ;
•  от 30 до 50 процентов                                      - в 18 субъектах РФ;
• от 60 до 75 процентов                              - в 7 субъектах РФ;
•  100 процентов                                         - в 13 субъектах РФ.

Участники круглого стола обратили внимание на тот факт, что

в Севастополе до сих пор:

не завершен процесс кадастрирования и постановки на учет земельных участков, многие из которых используются без правоустанавливающих документов, без уплаты арендной платы и земельного налога;

не завершен процесс перезаключения договоров аренды земельных участков в российском правовом поле (за 7 лет перезаключено менее 50 процентов договоров);

имеют место многократные случаи существенных нарушений сроков предоставления государственной услуги со стороны ДИЗО;

общий объём отказов ДИЗО в оказании государственной услуги по формальным основаниям и основаниям, не предусмотренным регламентом составляет около 80 процентов от общего числа обращений;

значительное количество составление актов прокурорского реагирования и резко увеличившееся количество судебных споров между ДИЗО и юридическими и физическими лицами;

непродуманные инициативы ДИЗО по массовому судебному расторжению договоров с землепользователями - севастопольцами (например, фирма-подрядчик ДИЗО «Правозащита» -  тысячи исков.); предоставление крупных земельных участков с льготной арендной платой и низкой инвестиционной эффективностью.

В своей совокупности преодоление именно этих негативных явлений даст значительный экономический эффект и позволит существенно увеличить доходы бюджета г.Севастополя.

В результате обсуждения участники круглого стола пришли к следующим выводам:

1. Принятие изменений в постановление № 249 - ПП несвоевременно и необоснованно. Необходимо отложить рассмотрение вопроса о внесении изменений в постановление № 249- ПП до момента полного снятия коронавирусных ограничений и нормализации экономической обстановки в Севастополе.
2. Решение об увеличении ставки ухудшит инвестиционный климат в Севастополе. Предприниматель, понимая, что не может приобрести имущество в собственность, и не имея дополнительных гарантий для развития своего дела, стимула для роста, мотивируется на снижение предпринимательской активности и сокращению количества рабочих мест, что, в свою очередь нанесет большой вред экономике Севастополя.
3. В предполагаемом проекте Постановления отсутствует прогноз выгод и издержек от введения регулирования по сравнению с текущей ситуацией, что ставит под сомнение степень проработки данного вопроса.
4. Не рассмотрены альтернативные варианты достижения поставленной цели регулирования. В качестве альтернативных вариантов возможно рассмотреть следующие:

•  невмешательство органов власти в имеющую место ситуацию;
•  введение поэтапное повышения цены выкупа земельных участков.

5. Отсутствует анализ существующего положения дел и не определены причины низкой эффективности переоформления земельных участков.
6. Разработчик проекта НПА не смог обосновать необходимость решения проблем бюджета предложенным способом регулирования.
7. В проекте НПА выявлены положения, которые могут привести к введению избыточных обязанностей, запретов и ограничений для физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и инвестиционной деятельности, ограничению конкуренции, в том числе данные меры могут привести к невозможности исполнения субъектами предпринимательской инвестиционной деятельности ранее возложенных на них обязанностей.
8. В проекте акта выявлены положения, которые могут привести к возникновению необоснованных расходов физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и инвестиционной деятельности.
9. Не учтен анализ опыта решения аналогичных норм регулирования в других субъектах РФ.
10. При разработке проекта НПА не было проведены консультации с физическими и юридическими лицами интересы, права и обязанности которых напрямую затрагивают указанные нормы регулирования (предлагается создать или обновить состав Общественного совета при ДИЗО).
11. При разработке проекта НПА не учтена позиция комитета экономики Законодательного собрания г.Севастополя, Министерства экономики РФ.