Застройщик, который должен был обеспечить Севастополь квартирами для детей-сирот, задолжал городу порядка 90 млн рублей. Эти деньги его обязали возместить: такое решение принял Арбитражный суд Севастополя в отношении ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый». Иск к застройщику, которого долгое время рекламировал и всячески поддерживал бывший руководитель департамента капитального строительства Севастополя Илларион Гапицонов, подал департамент по имущественным и земельным отношениям.

Согласно документам, департамент обратился в суд с требованием взыскать задолженность по договору № 302 от 09.06.2020 в размере 90 271 443,37 рублей. Большую часть этой суммы составляет задолженность по арендной плате, которая образовалась ещё в августе 2021 года. С того дня и до 29 февраля 2024 года у застройщика накопился долг в размере 81 603 001,91 рублей. Сумма пени за неисполнение обязательств по договору за этот же период составила 8 399 072,78 рублей, также более 269 тысяч рублей застройщику необходимо заплатить в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами.

История вопроса

Сам участок площадью 31 643 кв. м. с кадастровым номером 91:04:000000:105 на Лабораторном шоссе приобрёл на аукционе ООО «АЛЬФАГРУППИНВЕСТ», в структуру которого входит «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый». Договор аренды № 302 был заключен сроком на 9 лет. Ежегодная сумма арендной платы составила 84,5 млн.

Напомним, в 2020 году в рамках государственной программы «Жилище» в Севастополе планировалось приобрести жильё для определённых категорий граждан. В частности, было запланировано купить 77 квартир для детей-сирот и 89 квартир для переселенцев из аварийных домов. Всего должно было быть приобретено 166 квартир для льготников. Однако по состоянию на 22 декабря 2020 года власть обеспечила квартирами только троих детей-сирот. Жилье расположено в многоквартирных домах, построенных в прошлом веке, в сельской местности Севастополя. Ещё шесть квартир были куплены на аукционах у застройщиков для людей, переезжающих из аварийного жилья.

Таким образом, в 2020 году город приобрёл всего девять квартир из запланированных 166 (5,4%). Понимая, что ситуация критическая, «Единая дирекция капитального строительства», подведомственная департаменту капитального строительства, заключила первый в истории Севастополя государственный контракт на участие в строительстве многоквартирного дома для предоставления жилья детям-сиротам. Сумма контракта составила более 134 миллионов рублей. Застройщик — ООО «Специализированный застройщик жилого комплекса «Новый». Жилой комплекс «Новый» должен был состоять из 14 секций. Однако разрешение на начало строительства выдали только для трёх секций, в которых из 220 квартир 54 предназначались для детей-сирот. Застройщик не предоставлял их городу в качестве социальных обязательств: квадратные метры планировалось в дальнейшем выкупить за счёт бюджета Севастополя. Остальные квартиры застройщик предполагал продать по рыночной цене, сегодня это от 120 тысяч рублей за квадратный метр. При этом на застройщика изначально не возложили дополнительной социальной нагрузки, например, в виде строительства детского сада или школы. Более того, в этот период в городе действовал мораторий губернатора на новую жилую застройку. Который, под предлогом продажи квартир для детей-сирот, застройщику удалось без проблем обойти.

К тому же, по какой-то причине «Единая дирекция капитального строительства» очень благосклонно относилась к застройщику. Руководивший в те годы департаментом капитального строительства Севастополя Илларион Гапицонов лично приезжал рекламировать новый объект, что выглядело как минимум странно, ведь объект являлся коммерческим. Во время рекламного визита Гапицонова (сопровождаемого многочисленными камерами) создавалось впечатление, что это новый объект федеральной целевой программы, а не обычная многоэтажка.

А спустя полгода после начала строительства т.н. «жилья для сирот» застройщик пошёл дальше – через суд он выбил получение разрешений на возведение следующих очередей ЖК. Поскольку изначально было выдано разрешение только на три корпуса из четырнадцати, предусмотренных проектом, застройщик обратился в департамент архитектуры и градостроительства за разрешением на реализацию следующих этапов. Однако, по всей видимости, ситуация сложилась следующим образом: ресурс для продвижения комплекса был исчерпан — квартиры проданы в корпусах первой очереди, сироты квартиры получат, а в городе по-прежнему действовал мораторий на новое строительство. Что делать с «любимым застройщиком»? Идти в суд! Застройщик так и поступил: он обратился в Арбитражный суд, который справедливо признал действия департамента архитектуры и градостроительства незаконными и обязал выдать застройщику разрешение в принудительном порядке.

Каков итог?

Судя по тому, что в середине 2022 года дом на Лабораторном шоссе ввели в эксплуатацию и туда действительно заселили детей-сирот, дела у застройщика какое-то время шли неплохо. По крайней мере, пока у «руля» департамента находился Илларион Гапицонов. Однако в августе 2022 года, незадолго до его отставки, произошло интересное событие, которое и привело к многомиллионному долгу застройщика перед городом. Вероятно, получив подсказку от чиновников, застройщик решил пойти на хитрость и «сэкономить». Он провёл межевание участка и разделил его на семь частей под каждую очередь строительства. Скорее всего, это было сделано для того, чтобы при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома оплата аренды прекратилась.

Дальше, вероятно, застройщик решил так: поскольку первоначальный участок был разделён на семь частей и снят с кадастрового учёта, условия первоначального договора аренды № 302 относительно суммы арендной платы можно и не выполнять. Новые договоры аренды можно было заключать на основании наличия на образованных участках объектов незавершённого строительства. А уже это позволяло заключать договоры без проведения конкурса и по совершенно другой цене, которая рассчитывалась на основе кадастровой стоимости.

Однако ДИЗО не согласился с таким подходом и настаивал на сумме аренды, определённой в договоре № 302, но уже пропорционально площади каждого участка. Застройщик перестал платить аренду и обратился в Арбитражный суд с требованием заключить новые договоры. Три инстанции Арбитражного суда подтвердили законность требований ДИЗО. Теперь застройщик должен выплатить городу 90 миллионов рублей?

Таким образом, вероятно, городу удастся вернуть крупную сумму, на которую его планировал обмануть «хитрый» застройщик? Хотя, отметим, что решение первой инстанции пока в силу не вступило. Не исключено, что задуманная им схема по межеванию участков могла сработать, будь у руля департамента капитального строительства Севастополя по-прежнему Илларион Гапицонов? Однако тот покинул пост в Севастополе, хотя позже и стал фигурантом уголовного дела за бизнес-активность в Керчи.